Calefacción central en edificios de Madrid: contadores individuales, caldera de gas o aerotermia, y qué conviene hacer primero

La calefacción central es una de las señas de identidad del parque residencial madrileño. Los bloques que se levantaron entre los años 60 y 80 en Madrid capital y en la primera corona se proyectaron casi todos con sala de calderas y reparto por coeficiente de participación: cada vecino paga lo mismo encienda o no encienda, viva en un primero interior o en un ático a poniente.

Ese modelo lleva años en desmontaje, y a estas alturas la comunidad que no ha hecho nada tiene tres frentes abiertos a la vez: una obligación normativa vencida, un equipo de generación al final de su vida útil y una ventana de ayudas públicas que no va a durar siempre.

La buena noticia es que los tres se resuelven con la misma intervención si se plantea en el orden correcto. La mala es que muchas comunidades los abordan por separado, y así cada uno cuesta el doble.

1. La obligación que ya venció: contabilizar el consumo por vivienda

Desde 2020 existe una obligación estatal de instalar sistemas de contabilización individualizada del consumo en los edificios con instalaciones térmicas centralizadas: contadores de energía o, cuando la distribución no lo permite, repartidores de costes en los radiadores, siempre acompañados de válvulas termostáticas para que cada vivienda pueda regular.

Los plazos se escalonaron por zona climática y número de viviendas, y el último de ellos venció en mayo de 2023. Es decir: a día de hoy no queda plazo pendiente. La comunidad que sigue repartiendo por coeficiente y no ha tramitado una exención justificada está incumpliendo, con la instalación expuesta a inspección y al régimen sancionador autonómico correspondiente.

Existe una salida legítima: cuando la instalación no es técnicamente viable o la medida no resulta rentable, la exención puede justificarse mediante el informe técnico correspondiente. Pero es una excepción que hay que documentar, no un silencio que se pueda mantener.

Lo que casi nadie cuenta: el ahorro es real

Se suele presentar en junta como «otro gasto que nos obligan a hacer». En la práctica, es de las pocas obras que se pagan solas. Cuando cada vivienda paga lo que consume, el consumo del edificio baja: la experiencia del sector sitúa el ahorro en el entorno del 20-25% del gasto energético total ya en la primera temporada, sin tocar la caldera.

Y hay un efecto de segundo orden que en las juntas pesa más que el ahorro: desaparece el agravio. Se acaba la discusión eterna entre quien tiene la casa a 24 grados con la ventana abierta y quien apenas enciende y paga lo mismo.

2. La caldera: qué hacer cuando toca sustituirla

La segunda decisión llega sola el invierno en que la caldera empieza a dar avisos. Aquí hay tres caminos, y la elección condiciona los siguientes veinte años del edificio.

Caldera de gas de condensación

Es la sustitución de mínimo esfuerzo: se aprovecha la sala, la chimenea y toda la distribución. Mejora el rendimiento respecto a una caldera antigua de forma apreciable y es la opción más barata de entrada.

Su problema no es técnico, es de horizonte. La directiva europea de eficiencia energética de los edificios marca la dirección con claridad: desde 2025 los Estados dejan de subvencionar las calderas autónomas de combustibles fósiles, y el marco europeo fija 2040 como horizonte para su retirada. Instalar hoy una caldera de gas es tomar una decisión que probablemente haya que volver a tomar antes de que el equipo agote su vida útil.

Aerotermia centralizada

Bomba de calor que sustituye a la caldera y alimenta la misma distribución existente. Es la opción que hoy prescribimos por defecto cuando la instalación lo permite: elimina la combustión y el gas del edificio, entra de lleno en todas las líneas de ayuda y es la única que se alinea con el marco normativo de las próximas dos décadas.

Tiene dos condicionantes que hay que verificar antes de prometer nada en junta: necesita espacio exterior o en cubierta para las unidades, y rinde mejor cuanto más baja sea la temperatura de impulsión, lo que a veces obliga a revisar el dimensionado de los radiadores. Un sistema diseñado para trabajar a 80 grados no da lo mismo alimentado a 50.

Sistemas híbridos y biomasa

La solución híbrida —aerotermia como equipo principal y caldera de apoyo para los días de punta— resuelve los casos en los que la potencia disponible o los radiadores existentes no permiten ir a aerotermia pura. La biomasa (pellet) tiene sentido puntual en edificios con espacio de almacenamiento y logística de suministro resuelta, condiciones que en la ciudad rara vez se dan.

3. El orden que multiplica la subvención

Aquí está la parte que cambia el resultado económico, y es contraintuitiva.

Cambiar la caldera reduce el consumo, pero por sí sola rara vez alcanza el umbral que exigen los programas de rehabilitación a nivel de edificio, que suele situarse a partir de una reducción del 30% del consumo de energía primaria no renovable. Lo que sí lo alcanza —y con holgura— es la combinación de instalaciones con envolvente: si el edificio se aísla por fachada o por cubierta y además cambia la generación, la reducción acumulada se dispara y con ella el tramo de ayuda.

Caso estimado, edificio de 28 viviendas con calefacción central de gas:

Fíjese en la última columna y en la primera a la vez. La actuación integral cuesta más del doble que sustituir solo la caldera, y sin embargo cada vivienda paga menos. No es un truco contable: es que los tramos de ayuda crecen con la reducción acreditada, de modo que las partidas adicionales entran subvencionadas a un porcentaje mayor que las primeras. La mecánica de tramos está explicada en la guía de eficiencia energética y subvención.

Qué hacer este año, según en qué punto esté su comunidad

Lo que hay que llevar a la junta

Un proyecto de instalaciones se pierde en junta cuando se presenta como una decisión técnica. Se gana cuando se presenta como tres números:

• Cuánto paga cada vivienda al mes tras subvención y repartido en la derrama, no el presupuesto total.
• Cuánto baja el recibo de calefacción a partir de la primera temporada.
• En cuántos años se cruza el ahorro acumulado con el coste neto.

Con esos tres datos la conversación deja de ser sobre gasto y pasa a ser sobre plazo de retorno, que es un terreno mucho más fácil. El planteamiento completo para llevarlo a votación está en la guía para presentar una rehabilitación en junta de propietarios.

En Grupo EBZ hacemos el estudio energético, el cálculo de ayudas, la tramitación y la ejecución de la instalación, para que la comunidad tenga un solo interlocutor y un solo calendario. Pida una valoración sin compromiso en info@grupoebz.es o al +34 659 18 11 66.