Instalar ascensor en un edificio que no lo tiene: mayorías, coste real y ayudas en la Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid siguen habitando decenas de miles de viviendas en edificios sin ascensor. Están concentradas en los barrios que crecieron entre los años 50 y los 70 —Tetuán, Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas, Ciudad Lineal— y en los cascos antiguos y primeros ensanches de los municipios de la corona.

El patrón se repite siempre igual. Un vecino mayor deja de bajar a la calle. Otro se plantea vender porque ya no puede con los cuatro tramos. Alguien saca el tema en la junta, se pide un presupuesto, sale un número grande y la conversación se apaga hasta el año siguiente.

Casi siempre se apaga por dos motivos equivocados: porque se cree que hace falta unanimidad —no hace falta— y porque se mira el precio bruto en lugar del coste neto por vivienda tras subvención. Este artículo desmonta las dos cosas.

La mayoría que hace falta (y el mito de la unanimidad)

Esto es lo primero que hay que aclarar en la junta, porque bloquea más proyectos que el dinero.

La instalación de un ascensor no requiere unanimidad. La Ley de Propiedad Horizontal la considera una obra de accesibilidad y le aplica una mayoría reforzada, pero mayoría al fin y al cabo: el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Es decir, doble mayoría simple de propietarios y de coeficientes.

Y hay un segundo supuesto que mucha gente desconoce: cuando la obra de accesibilidad la solicita un propietario en cuya vivienda vivan o trabajen personas con discapacidad o mayores de setenta años, la comunidad está obligada a ejecutarla sin necesidad de acuerdo previo de la junta, siempre que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones y ayudas públicas, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Lea despacio esa última parte, porque es donde está la palanca real:

Dicho de otro modo: gestionar bien la subvención no solo abarata la obra, puede convertirla en exigible. Es la razón por la que en estos proyectos el orden correcto es tramitar primero las ayudas y llevar a la junta el número neto, no el bruto.

¿Y los bajos, pagan?

La pregunta que sale en todas las juntas. Como regla general, aprobado el acuerdo, todos los propietarios contribuyen según su cuota de participación, incluidos los locales y las viviendas de planta baja, porque el ascensor es un elemento común y las obras de accesibilidad se consideran de interés general para el edificio. La excepción son las cláusulas estatutarias expresas de exención, que existen en algunos edificios y que hay que revisar en el título constitutivo antes de repartir nada. Es una comprobación de diez minutos que evita un conflicto de dos años: pídasela al administrador antes de la junta.

Dónde se pone el ascensor cuando «no cabe»

La frase que oímos en cada valoración es «aquí no cabe». Casi nunca es cierta del todo: lo que suele pasar es que la solución evidente no cabe y no se ha estudiado el resto. Estas son las cinco alternativas, ordenadas de más a menos habitual.

1. Por el hueco de la escalera

Es la primera opción que se estudia porque no ocupa espacio nuevo. Exige que quede un ancho de paso suficiente en el tramo de escalera resultante, lo que en edificios antiguos con escaleras estrechas obliga a reconfigurar peldañeado y barandillas. Suele ser la más barata cuando es viable.

2. Por el patio de luces o el patio interior

La opción más frecuente cuando el hueco de escalera no da. Requiere acuerdo sobre la ocupación del patio —que es elemento común— y estudiar el impacto en ventilación e iluminación de las piezas que dan a él. Técnicamente es limpia, porque el hueco se construye nuevo y sin condicionantes.

3. Adosado a la fachada, por el exterior

Cuando no hay patio ni hueco. Implica ocupar suelo —propio, si el edificio tiene retranqueo o zona comunitaria, o vía pública, lo que complica mucho la tramitación— y resolver el acceso desde los rellanos, a menudo con pasarelas. Es la solución más cara y la de tramitación más lenta, pero desbloquea edificios que parecían imposibles.

4. Reconfigurando el portal y ganando cota cero

No es una alternativa al ascensor, sino su complemento imprescindible: un ascensor que arranca en un rellano al que se llega por seis escalones no resuelve la accesibilidad. Rebajar la cota del portal, colocar rampa o desplazar la parada baja es lo que convierte la obra en accesible de verdad —y lo que exigen las convocatorias de ayuda de accesibilidad.

5. Plataformas elevadoras y salvaescaleras

La solución de mínimos cuando ninguna de las anteriores es viable. Resuelven desniveles concretos, cuestan bastante menos y ocupan poco. No sustituyen a un ascensor en un edificio de cuatro o cinco plantas, pero pueden ser la única salida en cascos históricos con protección patrimonial.

Cuánto cuesta: precios orientativos en la Comunidad de Madrid

Los rangos son amplios porque en esta obra el precio lo marcan cosas que no se ven en un catálogo: si hay que recalzar cimentación para el foso, si el edificio tiene estructura de muro de carga o de pórticos, si aparece amianto en bajantes al abrir, y si la tramitación es una declaración responsable o una licencia de obra mayor.

Qué ayudas existen y cómo cambian el número

La accesibilidad es, junto con la eficiencia energética, la actuación mejor tratada por las convocatorias públicas. Hay tres vías que pueden acumularse:

• Programas autonómicos de accesibilidad y rehabilitación. Suelen cubrir un porcentaje relevante del presupuesto protegido, con topes por vivienda, y elevan ese porcentaje cuando en el edificio residen personas con discapacidad o mayores de 65 años.
• Fondos europeos de rehabilitación. Cuando el ascensor se integra en una actuación conjunta con mejora energética —fachada, cubierta o instalaciones—, el proyecto entra en los programas a nivel de edificio y la accesibilidad viaja dentro del paquete. Lo detallamos en la guía de fondos Next Generation EU.
• Deducciones fiscales. Las cantidades satisfechas por obras de accesibilidad en la vivienda habitual pueden generar deducción para determinados contribuyentes, y en algunos ejercicios existen deducciones autonómicas específicas. Conviene confirmarlo con asesoría fiscal en el ejercicio en curso.

Caso estimado, edificio de 16 viviendas, ascensor en patio interior:

Ese último número es el que hay que llevar a la junta. «Setenta y cuatro mil euros» paraliza una votación; «cuarenta y dos euros al mes durante cinco años, y el piso vale más el día que se termina» la desbloquea. Es exactamente el planteamiento que explicamos en la guía para presentar una rehabilitación en junta de propietarios.

El argumento que casi nadie pone sobre la mesa: el valor del piso

En la discusión de junta se habla siempre de lo que cuesta y casi nunca de lo que revaloriza. Un piso de un tercero o un cuarto sin ascensor arrastra un descuento evidente en el mercado madrileño frente al mismo piso con ascensor, y el descuento crece con la altura. La instalación no solo elimina ese descuento: también amplía el número de compradores posibles, porque un porcentaje alto de la demanda descarta directamente los edificios sin ascensor en el filtro del portal inmobiliario.

Puesto junto al reparto mensual, el planteamiento cambia de naturaleza: no es un gasto, es una inversión con retorno inmediato en el valor del inmueble y con retorno diario en la vida de quien ya no puede subir cuatro pisos.

El proceso, paso a paso

• 1. Estudio de viabilidad. Un técnico visita el edificio y determina qué soluciones caben realmente, con qué obra estructural y con qué afección a las viviendas.
• 2. Anteproyecto y presupuesto con las alternativas viables. Nunca una sola opción: la junta decide mejor cuando compara dos o tres.
• 3. Comprobación del estado documental del edificio —incluido el Informe de Evaluación del Edificio, requisito previo habitual en las convocatorias.
• 4. Junta y acuerdo, con el coste neto por vivienda y el plan de financiación ya calculados.
• 5. Proyecto, dirección facultativa y tramitación de licencia o declaración responsable.
• 6. Solicitud de las ayudas antes de iniciar la obra. Este orden no es negociable: empezar antes de solicitar suele dejar la actuación fuera de subvención.
• 7. Ejecución, con el portal y la escalera en uso durante la mayor parte de la obra.
• 8. Legalización, puesta en servicio y contrato de mantenimiento.

Entre el primer contacto y el ascensor funcionando suelen pasar de 10 a 18 meses, de los cuales la obra en sí ocupa entre 3 y 6. El resto es acuerdo, proyecto y tramitación: por eso empezar en otoño y no en primavera cambia el año de puesta en servicio.

En Grupo EBZ hacemos el estudio de viabilidad, el proyecto, la tramitación de las ayudas y la obra, para que la comunidad tenga un solo interlocutor de principio a fin. Pida una valoración sin compromiso en info@grupoebz.es o al +34 659 18 11 66.